Система регулирования земель поселений в РФ: уровни управления и механизмы

Государственное регулирование земельных отношений в поселениях осуществляется на трех уровнях. На федеральном уровне ключевую роль играют Правительство РФ и специализированные органы исполнительной власти (например, федеральный орган архитектуры и градостроительства, органы государственной экспертизы проектной документации). На уровне субъектов РФ регулирование обеспечивают органы государственной власти субъекта и их территориальные органы архитектуры и градостроительства. На местном уровне функции выполняют органы местного самоуправления, не входящие в систему госорганов, но наделенные широкими полномочиями по регулированию, установленными уставами муниципальных образований и законодательством о местном самоуправлении.

Компетенция органов местного самоуправления в градостроительстве обширна. Они принимают правила застройки и иные нормативные акты; утверждают и реализуют градостроительную документацию (генпланы, схемы развития инфраструктуры); разрабатывают проекты черты поселений; проводят инвентаризацию земель; обеспечивают потребности населения в земельных участках; ведут государственный градостроительный кадастр и мониторинг; выдают разрешения на строительство; разрешают споры; финансируют разработку граддокументации; контролируют соблюдение законодательства; информируют население и организуют референдумы. Их власть распространяется в основном на земли в пределах черты поселения, но может охватывать и пригородные зоны.

Помимо общего управления, существует ведомственное управление, осуществляемое федеральными органами (исторически – Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, ныне – профильные министерства) и их территориальными подразделениями. Их полномочия включают: нормотворческую деятельность (подготовка законопроектов); координацию (например, при ЧС); контроль за соблюдением градостроительного законодательства и нормативов; организационную деятельность (подготовка кадров). Возглавляют эти органы главные архитекторы, назначаемые на конкурсной основе.

Важным субъектом на местном уровне являются отделы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) при городской администрации, через которые проводится основная работа по регулированию градостроительной деятельности. Ключевая задача – обеспечить баланс между общественным управлением (органы МСУ) и внутриведомственным управлением землями, находящимися в пользовании различных министерств и ведомств.

Земельная реформа внесла новые механизмы управления, такие как конкурсы и аукционы по продаже или аренде земельных участков. Например, в Москве действует Комиссия по вопросам земельных отношений при Правительстве Москвы. Ее задачи: утверждение условий конкурсов на долгосрочную аренду; определение победителя; оформление решений; информирование сторон. Критерием выбора победителя обычно выступает предложенная цена за право аренды. Процедура строго регламентирована (подача заявок и документов, сроки оплаты, оформление Москомземом документов, возможность обжалования).

С развитием приватизации жилья возникли новые формы управления землей через товарищества собственников жилья (ТСЖ) (ФЗ №72-ФЗ от 15.06.1996 «О товариществах собственников жилья»). ТСЖ – некоммерческая организация, созданная домовладельцами для совместного управления кондоминиумом. Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок, здание(я), где отдельные помещения находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, а общее имущество – в общей долевой собственности. Доля участия каждого домовладельца в общем имуществе и расходах пропорциональна площади его помещений, если иное не установлено соглашением. Застройщик – лицо, создающее кондоминиум для передачи прав собственности на помещения.

Государственное регулирование градостроительной деятельности обеспечивается комплексно: управлением государственными капитальными вложениями; налоговой политикой; финансовой помощью; контролем за соблюдением нормативов и стандартов; антимонопольными мерами; приватизацией; проведением экспертиз (технической, экологической). Регулирование правового режима земель поселений включает: выдачу разрешений на строительство объектов федерального значения; ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга; планирование развития территорий всех уровней.