Земли застройки в поселениях РФ: правовой режим и управление использованием

Земли жилой, общественной, промышленной и коммунальной застройки включают территории, застроенные или предназначенные для возведения жилых, культурно-бытовых, промышленных и иных сооружений. В их состав входят не только участки под зданиями, но и прилегающие территории – дворовые и усадебные участки, необходимые для обслуживания объектов. Эти земли предоставляются в бессрочное пользование предприятиям, организациям, учреждениям для строительства и эксплуатации зданий, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Особый режим установлен для закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО) (*Закон РФ «О закрытом административно-территориальном образовании» от 14.07.1992*).

Застройщикам объектов жилищного, культурно-бытового и коммунального назначения участки выделяются во временное пользование на период строительства. После завершения работ и передачи объектов эксплуатантам администрация города предоставляет им землю в бессрочное пользование (или собственность, если законом предусмотрено). В крупных городах с единым застройщиком (например, Главное управление капитального строительства в Москве) участок передается ему, а затем – конечным пользователям. Разрозненная застройка разными ведомствами часто приводит к некомплексному освоению территорий, использованию "выгодных" участков и недофинансированию инфраструктуры.

Градостроительная документация (проекты, ТЭО) подлежит обязательной государственной экспертизе в Главгосэкспертизе России, ее региональных отделениях или отраслевых подразделениях (Постановление Правительства РФ от 20.06.1993 г. № 585). Конкурсы или аукционы на предоставление участков под застройку проводятся органами власти только после утверждения зоны отчуждения, ее регистрации в государственном земельном кадастре и выкупа существующей недвижимости. Финансирование отчуждения осуществляется бюджетами соответствующего уровня (федеральным, субъекта РФ, муниципальным) на основе генеральных планов.

Придомовые земельные участки многоквартирных домов в государственной или муниципальной собственности предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование организациям, управляющим этими домами. При приватизации всех помещений и создании жилищного товарищества (ТСЖ) участок передается ему в бессрочное пользование или аренду по законам субъектов РФ. Порядок пользования регулируется законами субъектов РФ, актами органов местного самоуправления и уставом ТСЖ.

Использование отведенных участков строго регламентировано целевым назначением, зафиксированным в документах об отводе (Постановление Правительства РФ от 02.02.1996 г. № 105). Застройщик обязан соблюдать сроки начала и окончания строительства, указанные в разрешении, и не вправе менять тип или размеры объектов. Право пользования землей неразрывно связано с правом собственности на строение и прекращается вместе с ним. При переходе права на строение к нескольким лицам участок переходит в общее пользование.

Стимулирование градостроительной деятельности включает:
- Льготный порядок предоставления/изъятия участков и налоговые стимулы.
- Заблаговременное объявление зон отчуждения.
- Создание резерва подготовленных участков.
- Своевременное строительство инженерных и транспортных сетей.
- Страхование селитебных территорий от экологического ущерба.
- Контроль за сроками разрешений на строительство.

Право пользования участком прекращается только по законным основаниям. Собственники вправе осуществлять снос или реконструкцию зданий в соответствии с градостроительным, жилищным, природоохранным законодательством и законодательством о культурном наследии, соблюдая обременения. Начало строительства возможно только после согласования проекта и получения разрешения от уполномоченных органов. На участках в срочном пользовании разрешены лишь временные постройки, подлежащие сносу за счет владельца по истечении срока.