Формы и виды собственности на землю в Российской Федерации: правовые основы и особенности

Правовые основы земельной собственности в России закреплены Конституцией РФ (ст. 9) и Гражданским кодексом РФ (ст. 209-217). Установлены следующие формы собственности: частная (граждан и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная, а также иные формы собственности. Граждане могут обладать участками на праве индивидуальной, общей долевой (с фиксированной долей) или общей совместной собственности (без определения долей). Конкретные формы реализуются через законодательство субъектов Федерации.

Классификация форм собственности по субъектному составу включает: 1) Частную собственность – реализуется гражданами или группами в их интересах. 2) Государственную собственность – осуществляется государственной властью в общественных интересах. 3) Муниципальную собственность – реализуется органами местного самоуправления в интересах населения муниципалитета. 4) Иные (смешанные) формы собственности. Земельная реформа ликвидировала монополию исключительной государственной собственности, существовавшую в СССР, введя многообразие форм. РФ гарантирует равенство всех форм собственности перед законом.

Реализация и ограничения права собственности. Право собственности реализуется через конкретных владельцев. Земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. Ключевое отличие: не все земли являются обычным товаром. Запрещена продажа в частную собственность земель природоохранного назначения и общего пользования (только федеральная собственность). Закон устанавливает предельные размеры участков, требует соблюдения целевого назначения земли (особенно для земель сельскохозяйственного назначения), изменяемого лишь решением исполнительных органов субъектов РФ.

Отсутствие абсолютной собственности. Даже для обычного имущества полномочия собственника законодательно ограничиваются в интересах общества, государства и граждан. Абсолютизация собственности на землю невозможна, так как земля остается основой жизни народов, проживающих на соответствующей территории. Современная система сочетает стабильные элементы (равноправие форм собственности) и переходные (приоритет приватизации для устранения деформаций от госмонополии). С 1991 года действует антимонопольное законодательство (Закон "О конкуренции...").

1.Частная собственность граждан. Это право владеть, пользоваться и распоряжаться участком с соблюдением установленных законом обременений. Возникает при: приватизации гос/муниц земель, наследовании, дарении, купле-продаже, обмене, внесении в уставной капитал юрлица. Законодательством предусмотрены процедуры приватизации для крестьянских (фермерских) хозяйств, личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства и при приватизации предприятий. Право частной собственности – основа экономической свободы и правового статуса личности (ст. 64 Конституции РФ). Граждане вправе иметь участки для указанных целей, получая их бесплатно или за плату.

Развитие законодательства. Земельная реформа началась с Декларации о суверенитете РСФСР (12.12.1990) и законов "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (22.11.1990) и "О земельной реформе" (23.11.1990), впервые закрепивших частную собственность на землю и аренду. Важны Земельный кодекс РСФСР (1991), Указ "О регулировании земельных отношений..." (27.10.1993), закрепивший свободу распоряжения, и Конституция РФ 1993 года (ст. 8, 9, 35, 36). Указ от 24.12.1993 отменил многие статьи ЗК, уравняв землю с иной недвижимостью. Указ "О реализации конституционных прав граждан на землю" (07.03.1996) расширил права, разрешив общую собственность (долевую/совместную). Указ "О гарантиях собственникам объектов недвижимости..." (16.05.1997) установил приоритетное право выкупа земли под объектами.

2. Частная собственность юридических лиц. Юрлица (хозобщества, кооперативы, организации и др.) владеют землей наравне с гражданами. Право возникает по тем же основаниям (приватизация, сделки, взнос в уставной капитал). Особенности: использование земли должно соответствовать целевому назначению, требуется рациональное и бережное использование. Земли сельскохозяйственного назначения продаются по нормативной цене. Иностранные юрлица могут иметь землю только в аренду. Земли могут принадлежать юрлицам на праве долевой собственности без выдела в натуре. Передача осуществляется в пределах норм, установленных субъектами РФ.

3. Право общей собственности. Характеризуется множественностью субъектов. Бывает долевой (с определением доли) и совместной (без определения долей, как у членов крестьянского (фермерского) хозяйства). Земли колхозов, кооперативов, садоводческих товариществ могли передаваться в совместную собственность. Участники долевой собственности вправе требовать выдела доли, участники совместной – определения и выдела доли. Сделки с долями регулируются законодательством (в т.ч. ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки). Порядок выделения долей, нормирования и предотвращения конфликтов регламентирован нормативными актами (Указ от 07.03.1996, Постановление Правительства №96 от 01.02.1995).

4. Государственная собственность на землю. Включает земли, не находящиеся в частной или муниципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). Разделяется на:
* Федеральную собственность: земли обороны, безопасности, госграниц; объекты федерального значения (энергосистемы, транспорт, связь, АЭС); земли лесного и водного фондов федерального значения; ООПТ федерального значения; земли Академии наук, федеральных НИИ и вузов; иные земли согласно федеральным законам и договорам о разграничении полномочий.
* Собственность субъектов РФ: земли в границах субъекта, за исключением федеральных, муниципальных и частных. Владение и распоряжение – в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Специфика: государство представляет народ, цели использования универсальны (госнужды), основания возникновения – историческое наделение и разграничение. Государство совмещает права собственника с регулятивными и контрольными функциями.

5. Муниципальная собственность на землю. Принадлежит городским, сельским поселениям, иным муниципальным образованиям. Включает земли в пределах черты населенных пунктов и переданные для их развития. Основное назначение – удовлетворение коммунальных потребностей населения (жилье, инфраструктура, благоустройство). Управление осуществляют органы местного самоуправления согласно уставам, градостроительному планированию и законодательству. Земли могут передаваться гражданам и юрлицам.

6. Иные виды общей собственности:
* Общая собственность супругов: участок, приобретенный/предоставленный одному из супругов во время брака (кроме случаев, оговоренных брачным договором), является совместной собственностью.
* Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (семейного, без образования юрлица): земля предоставляется на праве общей совместной собственности; предельные размеры устанавливают субъекты РФ.
* Собственность кондоминиума (ТСЖ): земельные участки под многоквартирными домами и придомовые территории могут находиться в собственности или аренде товарищества собственников жилья (регламентируется Постановлением Правительства №489 от 26.09.1997).

Ключевые выводы:
1. Абсолютной (неограниченной) собственности на землю в РФ не существует; право ограничивается законом в общественных и государственных интересах.
2. Земля может находиться в частной, государственной (федеральной и субъектов РФ), муниципальной и иных формах собственности.
3. Государственная собственность имеет уровни: чем выше уровень (федеральный), тем шире спектр допустимого целевого использования земель.
4. Каждая форма и вид права собственности на землю обладают специфическим правовым режимом в рамках общего регулирования, что определяет их классификацию.